主题：购房者很纠结 刚需现在该出手了吗？

近期以来，不少城市对楼市政策进行了微调，与此同时，央行降息也吸引观望中的刚需入市，一些房地产开发商认为利好频传，有的楼盘已经取消或减少优惠。“现在是不是该出手了？”面对购房者的疑虑，业内人士表示，目前开发商仍面临不小的库存和资金压力，“以价换量”仍将是主基调，市场不会出现恐慌性购房。

什么是刚需？

目前对楼市里的刚需并没有明确统一的概念，一般来说首次置业购房、婚房、学区房都被划在刚需范畴内，同时改善性需求中也有一部分被看作改善性刚需。当然，各类刚需的“硬度”并不相同，比如改善性刚需的购房者恐怕就没有等着婚房的准新人那么焦急。

易居房地产研究院高级研究员苏艳曾表示：“从经济学意义上说，相对于弹性需求来说，刚需是对房价不敏感的人群，因为这批人无论如何都有需要买房。但是现在中国房价太高，所以刚需对价格也很敏感了。中国的政策向来喜欢一刀切，楼市调控效果已经显现，但的确也打压了一部分刚需。”

刚需仍是楼市成交主力军

2012年上半年，刚需撑起了房地产市场的半边天，形形色色的刚需项目赢得购房者的青睐。

“近一段时间咨询买房者明显增多。”某销售中心的张先生说，各种调控改变了买房人的心理预期。参加工作不久的聂磊表示，此前的降息让自己下定决心出手买房。“我看中了一套不到100平米的两居室，打算贷款买房，降息后每月还款额会少些，购房成本自然下降不少。”聂磊说。

据2012年合纵联行上半年年刊，惠城区上半年小户型单位共成交住宅3373套，较去年同期增长了18.61%；改善型单位共成交住宅6882套，较去年同期增长了12.28%。其中70—90平方米和110—130平方米区间的刚需/过渡型产品是上半年的成交主体。其中，以自主为主的紧凑型三房成为市场消化的主体户型。

刚需源于购房者整体对居住需求的满足，“以价换量”起到了很好的效果，加上两度央行降息的楼市利好政策的刺激，加快了刚需一族入市的速度。合纵联行的相关负责人陈先生表示，尽管楼市突现一波一波的“回暖”行情，但楼市量低价低的基本面没有反转。探究此番楼市成交上扬行情，“以价换量”不断深入引发“刚需”发力是楼市成交现“暖春”的主因。为了配合“以价换量”，部分开发商打出了“存抵”牌，大幅降价再加“存就抵”让一些购房者难挡“诱惑”。

目前，惠州楼市仍拥有较大的刚需购买力，且周边各区县，惠阳和惠东还有龙门对惠州市内楼盘的购买力也较强，因此，开发商应注重坚持百姓住宅的定位，发掘刚需类客户的核心需求和价值。

刚需客注重性价比

对于刚需客户来讲，性价比的重要性更为凸显。“刚需客户在自己购房的挑选上是相对比较苛刻的，毕竟自己的支付能力有限，他会去比一下市场上几乎所有项目。”惠州某知名开发商表示，而刚需房性价比会体现在项目综合起来性价比很高，不光是价格比较便宜。因此，在压低成本的时候，仍要充分考虑住房者的实际需求能不能得到满足。“刚需”的需要首先导致开发商的设计倾向于把户型格局和功能最大化。“比如说原来90平方米的一般都是两居室，现在可能是多出半间。原来60平方米、70平方米可能就是一居室了，现在开发商可能会倾向于六七十平方米尽可能做成两居室。”

自住需求也更在意对产品的品质。“如果仅仅是为了投资，买房的人都不一定认真看，反正要卖给别人，但如果自己住，他会看得非常仔细。”一位业内人士说。他建议，针对不同的年龄阶段，不同的家庭结构，发掘用户居住的实际需求。比如青年阶段需要的青年公寓、三口之家的教育环境和老年人的养老地产。对用户需求的细分，可以将自住需求细化，从而将产品个性化。